每經記者：包晶晶 每經編輯：魏文藝,盧祥勇,蓋源源
在經歷了“金三”的成交量高位后，多城二手房市場在“銀四”出現大幅回落。
公開數據顯示，4月份，上海二手住房成交17334套，環比下降26.71%；北京二手房住宅網簽13997套，環比下跌37.3%；杭州二手住宅成交5883套，環比下降32.7%；南京二手房成交11318套，環比下跌13%；合肥二手房成交量2127套，環比暴跌40%……
價格方面，據諸葛數據研究中心監測數據，4月100個重點城市二手住宅市場均價為15662元/平方米，環比下降0.15%，較上月擴大0.05個百分點；同比下降0.4%，較上月擴大0.13個百分點。
“一季度，前期積壓需求集中釋放疊加部分入學購房需求釋放，熱點城市二手房市場成交快速上升，成交量處在2019年以來同期高位。而4月份受掛牌量持續走高影響，二手房價格承壓，多數城市價格環比下跌。”
5月10日，中指研究院市場研究總監陳文靜在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，二手房市場的城市分化較為明顯，4個一線城市二手房價格環比均上漲，表現相對穩健；二線城市和三四線代表城市的二手房價格環比分別下跌0.18%和0.22%，價格表現走弱。”
陳文靜指出，伴隨著前期積壓需求的快速釋放后，4月份購房者入市動能不足，各城市二手房活躍度普遍回落。整體來看，4月二手房成交量的回落，一方面受季節性因素影響，另一方面也是積壓需求帶動的高基數下的正常回落。
與此同時，購房者的熱情在數據表現上同樣直觀。58安居客統計顯示，4月全國40城二手房購房需求熱度出現較大幅度的回落，看房需求熱度指數為0.65，環比上月下跌了16.7%。
“在持續保交樓、舊改房票只能購買新房等一系列利好新房市場的政策加持之下，二手房市場相對就冷清了不少。”58安居客研究院研究總監陸騎麟表示，二手房市場景氣度指數在4月出現明顯拐頭向下走勢，并且已跌至偏冷和冰封的臨界值，主要也是需求不足導致。”
全國40城二手房看房需求熱度走勢 數據來源：安居客
上海：成交量跌近3成
價格連漲14個月
原本3月份就著急看房的宋女士，如今也有些“篤悠悠”了——每個周末看一兩套房，如果樓層朝向不符合自己要求，也就不看了。“幫父母置換房子，既然市場比較穩定，那就慢慢選。”
“小陽春”熱情過后，成交量開始顯出疲態。來自同策研究院的數據顯示，4月份上海二手房成交1.72萬套，環比下跌28%。
價格方面，據諸葛找房統計，4月上海二手住宅市場均價為73998元/平方米，環比上漲0.45%，環比漲幅較上月擴大0.06個百分點。至此，上海二手住宅市場均價已連續平穩上漲14個月。
上海中原地產市場分析師盧文曦認為，“4月份二手房成交量雖然比3月下降了約7000套，但還是符合上海二手房交易穩健的基調。盡管沒有達到2萬套的水平，但還算是在合理的區間內運行。如果低于15000套，那就意味著整個市場真的比較‘冷’了。”
工作在一線的房產中介們，對于上海二手房市場的感受更為直觀。
“門店成交量比2月、3月差一點，但也還可以，只比3月份減少了10%左右。帶看比較多，很多客戶該買還是在買。主要是剛需和置換改善等需求，投資客少。”21世紀不動產上海某門店的李小憶告訴記者。
數據來源：同策研究院
相比成交量，4月份上海二手房掛牌量繼續高位盤整。據盧文曦介紹，上海每周新增的二手房掛牌量在1.3萬套左右，從絕對值來看，依舊處于高位。
“實際上，房東賣了都是要買的，掛牌量大只能說明置換需求大，不能說明供過于求或市場下滑。對于房東來說，掛牌價格都定得比較高，但如果掛了很久賣不出，看著同類房源掛牌多也會降價。目前市場，要樓層好、房型好、沒有硬傷的房子，加上定價合理，才具備賣出去的可能。”李小憶告訴記者，“買房人心態很穩，因為價格穩定，一定要挑到自己喜歡的、滿意的、性價比高的房子，才會下手。”
盧文曦表示，“從整個二手房市場來看，上半年剩下的時間更多的是需要繼續夯實底部，強化交易價格。我個人判斷二手房價格還會有一定的回調空間。并不是說一下子會有比較大的折扣，更多的可能是有3%到5%的議價空間，比較穩定的運行。”
北京：成交量跌超3成
短期仍存下降壓力
在3月二手房市場大規模釋放下，4月北京二手房成交活躍度下降，同環比雙雙轉降。
據諸葛數據研究中心監測數據顯示，4月北京二手住宅成交13928套，環比下降34.65%，同比下降1.2%。不過，從月均成交水平來看，2023年前4月北京二手住宅平均成交14716套，較2022年同期上升15.46%。
在鏈家購房平臺上，海淀區新外大街的一套三居室掛牌價900萬元，單價近11萬元/平方米。“這套房剛剛登記第4天，大概有12組客人看過。”北京當地中介趙凌峰5月10日對記者說，“這是比較熱門的房源，業主置換時已經預定了房子，所以交易周期給不了很長，價格還有空間。”
5月11日，記者再次打開鏈家APP，發現上述房源價格已經下調至885萬元。
“北京現在80%-90%的人買賣房子，都是換房，手里拿著五六百萬現金買房的客戶群體特別少，所以現在市場上沒有太大的價格波動余地，屬于一個穩定期。”
3月份，北京二手房成交量22192套，2月份也有15315套，4月成交量快速萎縮，但掛牌量卻仍在上升。陳文靜分析認為，購房者議價空間變大，二手房成交節奏出現一定放緩趨勢，北京“一區一策”試點尚未真正落地，短期存在一定政策優化預期，或對二手房市場活躍度起到帶動效果。
另一方面，前4月北京新房市場熱火朝天，新建商品住宅成交17931套，同比上漲39.8%。不過，供應卻同比下跌33.6%，房山、順義的多個高性價比剛需盤熱銷，也搶走了一部分剛需。
“整體來看，短期內北京二手房成交規模存在下降壓力，但隨著政策優化預期的增強，二手房市場仍有望保持一定活躍度。”陳文靜表示。
南京：學區房降溫
新增掛牌量降超4成
據我愛我家研究院數據顯示，4月南京全市二手房成交11318套（含高淳、溧水），環比下跌13%。
不過，4月南京二手房新增掛牌量7514套，環比減少42.2%。我愛我家南京研究院認為，一方面是因為部分業主趁年初高峰期已將房源掛出；另一方面也是因為市場預冷，不少業主在觀望樓市走勢，謹慎掛牌。
位于南京市主城區的云錦美地，目前掛牌量大約90套。“這算是比較正常的量，即使是2018年掛牌量最低谷的時候也有七八十套。南京2月份這波成交量上漲，主要是2022年年底想買又沒買的客戶，過完年正好交易，所以說2月份有一個小井噴。還有一個原因是很多需要學區房的人，在這個時間點必須要買了。”南京當地房產中介潘莉娜告訴記者。
價格方面，4月南京二手房成交均價達30628元/平方米，相較3月份環比下跌1.9%。我愛我家南京研究院認為，由于3月份處于學區房交易高峰期，學區房價格通常情況下都會高于一般住宅價格，從而使二手房市場交易均價高于通常。4月份價格下降，與學區房交易高峰結束也有著很大關系。“4月新增掛牌房源均價為33637元/平方米，環比下滑5.3%，也是近一年來的絕對低谷值。”
在潘莉娜看來，“正常情況下，房東都不愿意降價很多，除非有特殊需求急賣的情況下才可能大降，這也是有一種互相間的博弈吧。業主也會參考上半年和去年底的成交價格，比如云錦美地這個103平方米的戶型，最高峰時可賣到520萬元，后來曾有過480萬元成交的情況，大部分業主都覺得太便宜不能接受。”
從成交周期走勢來看，4月南京二手房客戶平均成交周期46.2天，環比減少8.9天；房源平均成交周期188.4天，環比也縮短7.6天。這也說明，當前市場環境下，南京二手房買賣雙方的成交意向度都較高，整體成交節奏明顯加快。
杭州：“小陽春”熄火
成交量跌破萬套
杭州市場新房、二手房的分化，比其他城市更為明顯。
據杭州貝殼研究院數據，包含臨安和自主成交數據，4月份杭州二手房成交量為7635套，環比3月份破萬套的成交量下跌約30%，不過同比去年4月份增長量達82%。
另一方面，為了緩解二手房去化壓力，杭州4月起連續多個區域實行“一區一策”的樓市精準化調控政策。
4月14日，錢塘區的下沙街道和河莊街道加入差異化限購的范圍，即外地戶籍只需1個月社保即可購買該區域內新房或二手房，本地戶籍無需社保，購買二套房不受落戶5年限制。至此，杭州錢塘區全域放松限購。4月23日,杭州臨平區將臨平街道加入臨平區限購放寬區域，這意味著外地戶籍只需1個月社保即可購買該區新房或二手房。
同時，4月份杭州住房公積金優惠政策再次調整，多子女家庭購買首套普通自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當期最高貸款限額上浮20%確定。
從成交結構上看，杭州4月二手房市場熱銷樓盤仍以近郊剛需樓盤為主，成交均價多在30000元/平方米以內。這類樓盤普遍為次新房，周邊配套較成熟，距離核心區較近且有小戶型，總價可控制在300萬元以內。而4月杭州新房成交套數TOP10項目，普遍為近郊板塊，單價在25000元/平方米左右，套均面積為110平方米左右的剛改項目。
“當前杭州二手房掛牌量處在歷史高位，二手房價格下行壓力加大，購房者持幣觀望情緒進一步加重，短期來看杭州二手房成交規模或繼續走低。”
陳文靜指出，進入二季度，去年積壓需求已基本釋放結束，但居民收入及就業預期尚未扭轉，市場仍面臨下行壓力。“未來，城市分化仍將是市場主要特征之一，熱點城市在政策寬松和需求支撐下，市場有望持續平穩恢復，但多數城市的樓市調整壓力仍然較大。”
合肥：限購松綁滿月
二手房反而難賣了
與一線城市不同的是，合肥二手房交易更容易被市場情緒影響。
貝殼數據顯示，4月合肥二手房成交量僅2127套，與2月份的3532套相比，暴跌40%。回看近4個月合肥的二手房成交量可以發現，自從2月份成交量份飆升之后，合肥的二手房成交量正在逐月下跌。
近一年合肥二手房價格走勢 數據來源：安居客
記者從貝殼APP上看到，合肥4月份二手房新增供應保持平穩，但新增帶看出現了非常明顯的沖高回落。在2月份，新增帶看猛升至33.4萬次，到了3月份增速放緩，為36.7萬次；而4月份直接降到27.8萬次，降幅達24%。
值得注意的是，4月初合肥已經調整了購房政策，對持有安徽省居住證（或電子居住證、安徽省居住證確認單）且居住地址在安徽省合肥市的非本市戶籍居民家庭，可在合肥市限購區域購買1套住房。此外，有60歲及以上成員、或有未成年子女的二孩及以上多子女戶籍居民家庭，可購買第3套住房。
5月10日，在合肥從事中介行業12年的張曉龍告訴記者，“外地戶籍辦個居住證就能買房，現在只剩下限購兩個字沒拿掉了。”
不過，在合肥頻頻加推新盤、一二手房價格倒掛的背景下，二手房對于剛需和改善型需求的吸引力進一步下降。據不完全統計，僅4月份，合肥就有5342套新房源入市。
據張曉龍介紹，在合肥4月份為數不多的二手房成交中，約50%成交房源是學區房，30%是改善型住房，剩下的20%是剛需。“二手房里面成交主要還是學區房撐起來的。”
“其實政策都已經到底，只是傳導到市場還需要一定的時間。但房東現在心態很穩，反正房價已經是跌無可跌了。”張曉龍表示，“當你關注了一個月的房子還在賣；關注了兩個月、三個月，這套房子還沒賣掉，你肯定覺得不能買，所以現在市場處于膠著狀態。”
據安居客統計，近半年合肥二手房價格走勢平穩，4月份均價為16222元/平方米，較3月份的16158元/平方米略有上漲；而去年12月，合肥的二手房均價為16265元/平方米。
記者|包晶晶編輯|魏文藝 盧祥勇 蓋源源
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封面圖來源：每經記者 王佳飛 攝
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